Your search results

Често задавани въпроси

Тук ще намерите отговорите на някои от най-често срещаните въпроси, които възникват в процеса на сделката с недвижим имот.

Когато вече сте на нашата платформа за недвижими имоти, възползвайте се от четирите типа търсене, които Ви дава като възможност търсачката ни:
1.  Търсене в цялата страна, с визуализиране на всички региони и градове, в които имаме активни обяви за продажба и наем. Така даваме възможност  да изберете от картата желания регион или град и да филтрирате обявите с помощта на допълнителните опции.
2.  Директно търсене по регион или град, които въвеждате в търсачката. 
3.  При вече избрани регион или град – търсене в радиус от 5 км с движение на картата. 
4.  Търсене с очертаване на конкретно местоположение на картата.
Ползването на търсачката е най-лесния начин да изберете имот, съобразен с Вашите изкисквания . 
Когато се спрете на оферта, която представлява интерес за Вас, попълнете формата за запитване в дясно от снимките на имота и изпратете своето запитване или наберете телефонния номер, разположен над Ипотечния калкулатор (при офертите за продажба) или над формата за Запитване до брокер на Сиана (при офертите за наем). В имейл или по телефона задайте на брокера своите въпроси и ако имате желание да осъществите реален оглед, кажете му, той ще организира това. Запознайте брокера с диапазона на Вашето търсене и му дайте, под формата на изисквания, параметрите на желания от Вас имот – това ще го улесни да подготви и да Ви запознае с още подходящи оферти. 

Свържете се с наш брокер и кажете кои имоти са Ви направили първоначално впечатление. Той ще организира огледите, като се съобрази с Вашето свободно време. 

Сиана недвижими имоти регламентира отношенията с клиентите си посредством писмени договори – за предоставяне на информация за недвижим имот или за извършване на посредническа услуга при продажба или наем. Ако желаете да ползвате нашите услуги е необходимо да сключим с Вас такъв. Тези договори описват правата и задълженията на двете страни – както нашите към Вас, така и Вашите към нас. В приложенията към тях фигурират административните адреси на имотите, които сте посетили, датата, на която сте извършили огледа и цената, на която е офериран конкретния имот. С тези приложения ние отчитаме дейността си и пред собствениците на имоти, възложили ни тяхната продажба или отдаване под наем. Не на последно място в договора конкретно е записано дължимото, към Сиана недвижими имоти, възнаграждение за извършената от брокера услуга. Ние ще Ви консултираме кой договор е подходящ за Вашия казус. Внимавайте, когато попаднете на посредници, които работят без да Ви поканят в офиса си и които не предлагат сключване на писмен договор – в подобен случай Вие не знаете кой стои срещу Вас, каква отговорност носи той, както и кога и колко дължите като възнаграждение.

Не, не дължите такса за оглед. Такса дължите единствено, ако се провеждат огледи на имоти извън града с наш транспорт и гориво. В тези случаи таксуваме огледите със 0,60 лева на изминат километър.

За да резервирате имота, който желаете да закупите или наемете е необходимо да внесете депозит (така нареченото стоп капаро). С внасянето при нас на депозит Вие сключвате с нас и съответен договор, който Ви гарантира, че този имот няма да бъде предлаган от нас на други потенциални клиенти, както и че собствениците му ще бъдат уведомени за Вашите непоклатими намерения да сключите предварителен договор и да внесете стандартно капаро. Използваме този инструмент най-често в случаите, в които собствениците на конкретния имот са извън населеното място, в което се намира имота или в случаите, когато към имота проявяват интерес повече от един купувач или наемател. С предимство остава този от тях, който внесе депозита. Сумата на този депозит е съобразена с Вашите моментни възможности.

Проверките за наличие на вещни тежести се извършват в два етапа на текущата сделка: преди сключване на предварителен договор за покупко-продажба и преди нотариално изповядване на сделката.
Данни за вписани тежести върху имота (ипотеки, възбрани, права на трети лица, вписани искови молби и други) могат да бъдат проверени в съответната Служба по вписвания при Агенция по вписванията по местонахождението на съответния имот.
Дали има дължими данъци може да бъде проверено в съответната общинска служба „Местни данъци и такси” по местонахождение на имота. В Удостоверението за данъчна оценка винаги е отбелязано дали собственикът на съответния имот има задължения към общинския бюджет. 
В териториално подразделение на НАП може да се извърши проверка за наличие или липса на задължения на продавача към държавата (данъци, задължителни осигурителни вноски и други), като се изиска издаване на Удостоверение за наличие или липса на данъчни задължения.
След тези предварителни проверки в деня на изповядване на сделката пред нотариус е препоръчително отново да се извади Удостоверение за тежести, в което ще могат да бъдат засечени всички вписвания, възникнали след извършените предварителни проверки и можещи да доведат до евикция /съдебно отстраняване/ на купувача.

Много често страните подписват предварителен договор, съпътстван с капаро, с който демонстрират сериозните си намерения да сключат окончателен договор за покупко-продажба. Сключването му е една изключително сериозна стъпка. Предварителният договор трябва да бъде подписан едва след като са обследвани всички документи за собственост, както и самоличността, дееспособността и представителната власт на субекта, който продава, както и дали имотът не е обременен с вещни тежести (ипотеки, вписани искови молби, възбрани, претенции към имота от трети лица и други). Предварителният договор трябва да съдържа всички параметри на окончателния, a именно: индивидуализиране на недвижимия имот, предмет на сделката, цената му, страните по сделката, сроковете за сключване на окончателния договор и предаването на владението, както и други съществени условия, касаещи покупко-продажбата.

Цената на имота може да бъде платена предварително, преди изповядване на сделката, в деня на сделката или да бъде уговорено разсрочено плащане. Задължително е да бъде спазено разпореждането на закона за разплащане в брой, а имено всички плащания на цена на имот в брой са ограничени са ограничени до сумата 10 000 лв. Иначе казано, ако цената на имота е 10 000 лв. или по-голяма, плащането за имота трябва да бъде направено по банков път – от сметката на купувача в тази на продавача. Това важи и за частичните плащания на цената на имота. Например задатък (капаро) в размер по-малък от 10 000 лв. също трябва да бъде платен по банков път, защото е част от цена равна на или по-голяма от 10 000 лева. Плащането на задатък трябва да бъде удостоверено пред нотариус в деня на сделката с банкови извлечения за получените и платени суми, представляващи част от договорената за имота цена.

Това се случва с прехвърлянето на собствеността върху недвижимия имот чрез сключване на окончателен договор, който може да е под формата на нотариален акт, замяна, дарение и др. Окончателният договор се сключва в нотариална кантора, а компетентността е на нотариус с район на действие населеното място, в което се намира имота. Нотариусът обследва документите за собственост, проверява самоличността, дееспособността и представителната власт на явилите се пред него лица, проверява за наличие на законови пречки за разпореждане с имота, съставя или проверява съставения проект за нотариален акт. По време на сделката нотариусът прочита на страните текста на окончателния договор, след което иска потвърждение от двете страни за това, че са съгласни с изчетеното. След тази процедура документът се подписва от продавач, купувач и нотариус и бива предоставен от служител на нотариалната кантора в службата по вписванията по местонахождение на недвижимия имот. Съдия по вписванията разпорежда вписване на акта в Имотния регистър към Агенцията по вписванията. Това гарантира публичност на вписаната сделка, както и действието и по отношение на трети лица. 

Да, можете. Ако Вие отсъствате, спокойно можете да дадете пълномощно на Ваш близък или на доверен юрист или брокер, който да Ви представлява в деня на приключването на сделката пред съответния нотариус. Това е често прилаган механизъм, способстващ за улесняването на финалните крачки при покупко-продажбата на един имот. Спокойно можете да упълномощите някой от екипа на Сиана недвижими имоти, като това е услуга, която е включена в нашето възнаграждение и не се таксува допълнително. 

Ще получите окончателния договор, който Ви прави собственик на желания имот, след като той бъде вписан в Имотния регистър към Агенцията по вписванията. Обикновено актът се вписва до седмица след предоставянето му в службата по вписвания, като при по-голям брой сделки в съответния съдебен район този срок е възможно да бъде удължен. Можете да вземете титула си за собственост лично от кантората на нотариуса, при който е изповядана сделката, от някой от нашите офиси или да го получите посредством спедитор, като това се уговаря след сключване на сделката пред нотариуса и зависи от Вашите предпочитания.

Ако към момента на сключване на предварителен договор върху имота има учредена ипотека, то вариантите за придобиване на имота са два: в първия, продавачът се задължава, към момента на окончателното прехвърляне на имота, ипотеката да бъде заличена и новият собственик да придобие имот без тежести. При втория вариант купувачът придобива имота обремен от съществуващата ипотека, като преди подписване на окончателния договор продавачът представя писмо-съгласие от кредитната институция съществуващата ипотека да бъде заличена при условие, че бъде удовлетворено задължението на продавача към нея. В този случай част от продажната цена, със съгласието на продавача (записано в окончателния договор за покупко-продажба), отива в сметката на кредитора и служи за удовлетворяване на задълженията, обезпечени с учредяване на ипотека върху имота, предмет на сделката. 

Според ЗОДФЛ доходите, придобити през календарната година от продажба на един недвижим жилищен имот, не се облагат с данък, ако той е бил Ваша собственост в продължение на повече от 3 години. Не се облагат и доходите, придобити през календарната година от продажба на не повече от два недвижими имота, ако между датата на покупката и датата на продажбата им са изминали повече от 5 години. Освободени от облагане са и доходите от продажба на селскостопански и горски имоти, независимо от броя им, ако между датата на придобиването и датата на продажбата им са изминали повече от 5 години.
Във всички останали случаи доходите от продажба на недвижим имот се облагат с данък. На облагане подлежи доходът, формиран в случаите, в които имотът е продаден за по-висока цена от тази, на която е бил придобит. Продавачът е длъжен да включи дохода от продажбата на имота в годишната си данъчна декларация, да я подаде и да внесе данъка не по-късно от 30 април на годината, следваща годината, през която е извършена сделката. Декларирането на придобитите средства от продажба важи и за случаите, в които продажната цена е равна или по-малка от цената на придобиване на недвижимия имот.

Този институт е уреден в Закона за собствеността. Съгласно чл. 38 от него: „При сгради, в които етажи или части от етажи принадлежат на различни собственици, общи на всички собственици са земята, върху която е построена сградата, дворът, основите, външните стени, вътрешните разделителни стени между отделните части, вътрешните носещи стени, колоните, трегерите, плочите, гредоредите, стълбите, площадките, покривите, стените между таванските и избените помещения на отделните собственици, комините, външните входни врати на сградата и вратите към общи тавански и избени помещения, главните линии на всички видове инсталации и централните им уредби, асансьорите, водосточните тръби, жилището на портиера и всичко друго, което по естеството си или по предназначение служи за общо ползуване. Може да се уговори частите на сградата, които обслужват само някои от отделно притежаваните етажи или части от етажи, да бъдат общи само на лицата, чиито помещения обслужват. Общите части не може да се делят.“
Принципно дяловете на съсобствениците в общите части, се определят при площообразуването на всеки обект. Според Чл. 40 от Закона за собствеността: „Дяловете на отделните собственици в общите части са съразмерни на съотношението между стойностите на отделните помещения, които те притежават, изчислени при учредяването на етажната собственост. По-късни изменения в отделните помещения не се отразяват върху размера на дяловете.При надстрояване на сграда в етажна собственост собствениците на надстроените етажи или части от етажи придобиват, срещу заплащане, собствеността и върху всички общи части на сградата, включително и върху земята. Дяловете на всички съсобственици в общите части се определят съобразно съотношението между стойностите на отделните помещения по време на завършването на строежа. Когато собственикът на етаж или част от етаж прехвърли отделна част от своя имот на друго лице, частта на приобретателя и на отчуждителя в общите части на сградата се определя от съотношението между стойностите на прехвърлената и запазената част по време на прехвърлянето. Същото правило се прилага и при делба.“

Срокът на договора за наем е въпрос на уговорка между двете страни по него. Ако те не са уговорили изрично определен срок, то се счита, че договорът за наем е безсрочен. Срокът се определя свободно от страните по договора, но не може да бъде за повече от 10 години.
Ако договорът е със срок от поне една година и е сключен в писмен вид, то той може да бъде нотариално заверен и вписан в Имотния регистър. Вписването осигурява спокойствие на наемателя, даващо му гаранция, че сключения договор за наем има действие и по отношение на новия собственик. Новият собственик на имота има същите права и задължения по договора за наем, като това касае целия уговорен наемен период – иначе казано: наемателят може да продължава да държи имота до изтичане на целия, уговорен в договора със стария собственик, срок. 
Ако договорът за наем не е вписан в Имотния регистър, но е сключен в писмен вид и  датата на подписване на договора е нотариално удостоверена, то при продажба на имота, договорът остава в сила за наемателя  до края на срока му, но за не повече от една година от разпоредителната сделка – тоест, наемателят има право да ползва наетия имот до края на уговорения в договора срок, но не повече от една година след продажбата на наетия апартамент.
Ако договорът за наем е с уговорен срок, но няма достоверна дата или не е вписан, то с промяна на собствеността на имота се прекратява и неговото действие. 

Прието е наемодателят да няма право да влиза без предупреждение в отсъствието на наемателя в имота, който е отдаден под наем, тъй като според ЗЗД е длъжен да осигури несмущаваното му ползване от наемателя. Съществува възможност обаче собственикът да има право да посещава имота, след предварителна уговорка и в присъствието на наемателя, като това условие може да бъде залегнато в договора за наем, подписани между тях.

Комисионната на брокерите обикновено се изчислява на база процент от цената на имота, когато става въпрос за продажба. Важно е да знаете, че всяка агенция за недвижими имоти определя самостоятелно своята вътрешна политика, съгласно която се сформира размерът на комисионната, с която работят нейните консултанти. Преди всичко сумата е съобразена и зависи от големината и реномето на агенцията, както и града, в който оперира. Въпреки това съществува различни фирмени политики в определянето на комисионните за някои клиенти – например преференциални цени за специални условия или за постоянни клиенти, които продават или купуват имоти.
Ако вие искате да откриете своя мечтан дом със съдействието на АДРЕС Недвижими имоти, то трябва да посетите един от офисите на компанията или да се обадите на телефон  0888 11 22 00
Очакваме вашите запитвания!

Съгласно Закона за местните данъци и такси всеки, който е придобил нов имот, без значение дали става въпрос за ново или старо строителството, е задължен в двумесечен срок от изповядването и вписването на сделката в Агенцията по вписванията, да подаде данъчна декларация за облагане с годишен данък. Важно е да знаете, че декларирането има задължителен характер независимо дали придобиването на имота е осъществено посредством покупка или замяна.
Бихте могли да откриете още полезни напътствия в статията ни Съвети за деклариране на имот след покупка

Дейността на брокерите на недвижими имоти и съветите, с които може да се обърнете към тях са изключително многопластови. Консултирането може да обхване както юридически въпроси и насоки за изваждане на изискваната документация, така и да се съсредоточи върху технически детайли като информация относно определени специфики на вида строителство. Можете спокойно да отправяте своите питания относно организационните аспекти на сделката и дори в някои случаи да разчитате на психологическа подкрепа от негова страна. Отговорността на брокера е да бъде до вас по време на целия процес. Той ще ви дава ценни напътствия и препоръки, ще се отзовава на въпросите ви и ще бъде готов да разсее колебанията и притесненията ви.

Задължителна стъпка в процеса по придобиване на имот е заплащането на местните данъци и такси. Те представляват сериозно перо при сключването на сделка за покупко-продажба, поради което е от жизненоважно значение да ги вземете предвид при сформирането на личния ви бюджет. Важно е да отбележим, че тяхното определяне е пряко обвързано със специфични за имота характеристики, каквито са неговата продажна цена, както и местонахождението му. Затова е от значение преди да пристъпите към покупката да вземете предвид тези фактори, за да се ориентирате каква сума приблизително ще бъде необходима за покриването на страничните разноски по сделката. 
Не бива да се забравя и нотариалната такса при покупка на имот, която се изчислява върху материалния интерес (посочената по нотариален акт цена на имота) и съгласно тарифата на нотариуса, удостоверяващ сделката (по Тарифа за нотариалните такси към Закона за нотариусите и нотариалната дейност).

Compare Listings